Elke huurwoning moet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen op gebied van basiscomfort, veiligheid en gezondheid zoals vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De belangrijkste vereisten zijn:
- Structurele stabiliteit en vrije toegankelijkheid
- Voldoende en veilige verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden
- Veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties
- Elementaire sanitaire voorzieningen
- Brandveiligheid
Een woning die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet, kan ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ verklaard worden
Hoe verloopt de procedure woningkwaliteit?
Aanvraag woningonderzoek
Woon je in een woning waarvan je vermoedt dat de woonkwaliteit onvoldoende is, dan neem je contact op met het woonloket van Team Wonen en Ondernemen.
Je bezorgt het woonloket de volgende zaken:
- Een lijst met gebreken ondersteund door foto’s.
- Een bewijs van melding aan de eigenaar (brief/email/whatsapp) Een kopie van het huurcontract.
Je zal een ontvangstbevestiging krijgen van jouw melding en vervolgens zal de gemeente een woningonderzoek inplannen. Dit noemen we een conformiteitsonderzoek.
Conformiteitsonderzoek door de woningcontroleur van de gemeente Het onderzoek houdt enkel een beoordeling in van de fysieke kwaliteit en veiligheid van de woning. Andere zaken, zoals conflicten met de eigenaar komen niet aan bod. Voor deze vragen kan je terecht bij de woonconsulent die je eventueel zal doorverwijzen.
Uiteraard moet jij als huurder ervoor zorgen dat er iemand op het moment van het conformiteitsonderzoek aanwezig is, zodat de woningcontroleur de woning daadwerkelijk kan onderzoeken en de gegrondheid van de melding/klacht kan beoordelen.
De gemeente brengt de eigenaar/verhuurder op de hoogte van het conformiteitsonderzoek en geeft de kans om hierbij aanwezig te zijn, als de huurder toelating geeft.
Als uit het conformiteitsonderzoek blijkt dat de vastgestelde gebreken op korte termijn kunnen worden hersteld, wordt de waarschuwingsprocedure opgestart en een hersteltermijn bepaald.
De hersteltermijn is kort omdat de hercontrole binnen de 3 maanden na de melding moet gebeuren. De eigenaar/verhuurder moet bij de woonconsulent binnen de hersteltermijn het herstel melden en een hercontrole aanvragen.
Gebeurt de melding van het herstel niet op tijd of zijn er nog gebreken aanwezig, dan start de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.
Administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring
Indien uit het conformiteitsonderzoek blijkt dat de gebreken te ernstig zijn voor de waarschuwingsprocedure, kan onmiddellijk beslist worden tot de opstart van de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring.
Vooraleer de burgemeester een besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring neemt, hebben zowel de huurder als de eigenaar/verhuurder de mogelijkheid om hun standpunt bekend te maken. Dit is de hoorplicht.
In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg. Wanneer de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten acuut in gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden en alle noodzakelijke maatregelen nemen, zoals een bevel tot ontruiming, het stutten van muren of een onmiddellijke onbewoonbaarverklaring. De maatregelen moeten steeds in verhouding staan tot de risico’s (artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet).
Besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring
De burgemeester kan de woning ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ verklaren. Dit hangt af van het aantal, de aard en de ernst van de gebreken.
- Ongeschikt: de woning heeft 7 of meer kleine gebreken van categorie I, of 1 of meer gebreken van categorie II;
- Onbewoonbaar: de bewoning heeft 1 of meer gebreken van categorie III (ernstig veiligheids- en gezondheidsrisico).
Wanneer een woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar wordt verklaard, wordt deze opgenomen in de Vlaamse Inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO).
Gevolgen van het besluit ongeschikt en/of onbewoonbaarheid
Voor de eigenaar/verhuurder:
- Na 1 jaar op VIVOO volgt een heffing, tenzij een vrijstelling of opschorting wordt toekent. Hoe langer op VIVOO, hoe hoger de heffing.
- Het verhuren, te huur of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning is strafbaar (geldboete en/of gevangenisstraf).
Voor de bewoner/huurder:
- Herhuisvesting: Bij een ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring moet de bewoning stopgezet worden. Bij acuut gevaar kan een ontruiming worden opgelegd. De gemeente of het OCMW kan helpen bij het vinden van een geschikte woning.
- Huurovereenkomst: Het besluit heeft geen invloed op de geldigheid van het huurcontract. Voor ontbinding of schadevergoeding moet je naar de vrederechter. Een huurder kan via de vrederechter een huurprijsvermindering of terugbetaling afdwingen. Het is altijd beter om het huurcontract in onderling overleg met de verhuurder te beëindigen.
- Voorrang sociale huur: De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of je in aanmerking komt op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek. Als dit zo is, moet je ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Jouw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
- Je voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
- Je bewoonde de woning op het ogenblik van het besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;
- Je schrijft je ten laatste binnen de 2 maanden na kennisgeving van het besluit in op de wachtlijst voor een sociale woning.
- Recht op huursubsidie: Als jouw woning overbewoond of onbewoonbaar is verklaard en je verhuist naar een conforme woning, kan je in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs (= huursubsidie). Je moet voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.
